Magyar Mágnás - Gazdag nemzet - Erős nemzet
2018. november 13.
Főoldal · Alapfogalmak · Cash Flow · Gazdag nemzet - erős nemzet   Rólunk · Kapcsolat · Támogass!
Főolal » Ingatlan
Személyes pénzügyek Tőzsde Ingatlan Kvíz Számológép Játék MM iskola
NAPI ÁRFOLYAMOK
1 EUR = 1.127 USD  
1 EUR = 4.659 RON  
1 EUR = 321.838 HUF  
1 USD = 113.943 JPY  
SZAVAZÁS
Szamodra fontosabb a csalad mint a penz?
Igen
Nem
HÍRLEVÉL


Pénzügyi Kézikönyv

Támogasd a Magyar Mágnást!

A romániai ingatlanpiac helyzete 2008 végén
2008. december 19.

Az észak amerikai hitelválság és recesszió rátette a bélyegét az európai, és ezen belül a romániai piacokra is. Mint ismeretes, az Egyesült Államokban először is az ingatlanlufi pukkadt ki, azután következtek a többiek – hitelválság, recesszió.

Ezen a téren sok hasonlóság fedezhető fel a két piac között, hiszen Romániában is egy ingatlanlufiról beszélhetünk. Az elmúlt néhány évben, 2005-el kezdődően, az ingatlanfejlesztés nagy lendülettel zajlott, és a gazdaság fő húzóágazatává vált. Mindenki hiteleket vett fel és épített, az emberek pedig szintén hitelből rengeteg lakást vásároltak. Értelemszerűen az ingatlanárak is az megugrottak, sokszor irreális szinteket érve el, főleg ha az átlagjövedelmet is figyelembe vesszük. A lakásárak tarthatatlanná váltak, ez már elég nyilvanvaló volt 2007 végén - 2008 tavaszán.

Ekkor még csak olvastunk az amerikai gondokról, de mindenki szentül meg volt győződve, hogy Romániát nem érinti majd egyáltalán. Tévedés. A vihar máris itt van, és szedi áldozatait, még ha nem is olyan mértékben, mint nyugaton. De lássuk csak részletesebben a dolgokat.

A gazdasági környezet

2007-ben a gazdaság növekedése meghaladta a 6%-ot, a munkanélküliség pedig tovább csökkent, megközelítve a 4%-ot. A lej folyamatosan erősödött az Euróval szemben, az infláció pedig 5 és 6% között mozgott. A bankok és hitelt folyósító intézmények aránylag könnyen adtak hitelt.

A helyzet lényegesen megváltozott 2008 végére, és erőteljes romlás észlelhető több téren is. Talán itt is a lufi kipukkadásával indult az egész, amikor egyre gyakrabban lehetett olvasni, hogy csökkennek az adás-vételek, illetve nincs már vevő az ingatlanpiacon. Ez volt az első lépés, ami már 2007 decemberében bekövetkezett, de igazán csak 2008-ban teljesedett ki.

A második lépés a hitelválság romániai vetülete volt. Mivel a legtöbb hitelintézet külföldi anyacéggel rendelkezett, nagyban megérezték az utóbbiak által szembesült nehézségek hatását. Magyarán az anyacégek, likviditáshiánnyal küzdve, nem adtak több pénzt a romániai leányvállalatoknak, és ezért romániában a hitelezés lényegesen lelassult. Ez erőteljesen 2008 őszén volt érezhető, amikor a bankközi kamat elérte a 80%-ot is (a bankok nemcsak cégeknek, de egymásnak sem voltak hajlandóak hitelt nyújtani).

A harmadik lépés a gazdaság növekedésének lassulása. Ez még mostanig (2008 november 12) nem következett be, de a jelei már láthatóak, és minden elemzés számol vele 2009-es év előrejelzéseiben. Mindezek ellenére egyetértés van abban, hogy a gazdaság továbbra is növekedni fog, és a növekedés üteme valószínűleg meghaladja majd a környező országokét, elérve az 5-6%-ot (a 2008-as 8-8,5%-hoz képest). Érdemes megjegyezni, hogy Magyarországon stagnálás, legjobb esetben 1%-os növekedés várható, főleg a szocialista kormányzás eredményeként (a hitelválság ehhez képest csak ráadás).

Az irodaépületek piaca

2007-ben nagy volt az igény az irodaépületek iránt, és az el nem foglalt irodák aránya 0 és 1% között ingadozott. Tulajdonképpen minden sikerült bérbe adni, ami csak épült, ez különösképpen Bukarestre volt érvényes. A magas elfoglaltsági arány rekordnak számít regionális szinten is.

A Colliers ingatlantanácsadó cég felmérése alapján a legtöbbet az IT és távközlési cégek béreltek, követve őket a pénzügyi ágazat cégei; a négyzetméterenkénti árak 15 és 18 Euró között váltakoztak, a helytől függően.

Előrejelzések alapján 2009-ben a teljes irodahely kínálata Bukarestben megközelíti majd az 1,2 millió négyzetmétert, és továbbra is magas elfoglaltsági arány várható. A többi nagyvárosban (Kolozsvár, Brassó, Temesvár) is fellendülés és kínálatbővülés várható, mivel itt a piac még aránylag gyerekcipőkben jár. Várhatóan azonban a bővülés lassabb lesz a vártnál, tekintve a hitelek szűkösségét.

Ipari épületek

Ezek az épületek fontos részei a gazdaságnak, bár általában keveset tudni és olvasni róluk. Amolyan „szürke” ingatlanok ezek, amelyek legtöbbször nem vonzóak a szemnek: lerakatok, raktárak, ipari parkok. Értelemszerűen a legnagyobb kérés a logisztikai cégek részéről érkezik, akiknek nagy tárolókapacitásra van szükségük. Őket követik szorosan a bevásárlóközpontok, hisz igényeik hasonlóak.

Mivel a 2007-ben és 2008-ban a bevásárlóközpontok majdnem gomba módra elszaporodtak, nagyon megnőtt a kereslet az ipari épületek iránt. Itt is szintén Bukarest az éllovas, ahol a kínálat már megközelíti a 800.000 négyzetmétert. A távlatokat nézve a fejlesztők hajlamosak a többi nagyvárosban (főleg ezeken kívül) építeni, mivel itt még viszonylag alacsonyak a bérek és olcsóbb a munkaerő.

Bukarestben továbbra is nagy marad a kérés, a kínálat pedig jelenleg elégtelen. Ezért a bérek (eddig 4-5 Euró/nm) várhatóan növekedni fognak, főleg ha figyelembe vesszük, hogy az építkezés költségei is nagyban megnőttek. Ezek a tényezők kedvezővé teszik további szereplők megérkezését a profitszerzés reményében. Várhatóan ezen a területen kisebb lesz a hitelválság hatása, mivel az építési költségek is alacsonyabbak.

Lakások, házak

Tavaly a lakáspiac még dübörgött, a szó szoros értelmében. Hatalmas volt a kérés, aránylag könnyen lehetett hitelhez jutni, ezért országszerte elterjedt az építési láz. Az építők legtöbbször a jövendő vevőktől kapott előlegen építették meg a tömbházakat, mivel nem volt elég saját tőkéjük. A potenciális profit nagyon nagy volt (akár 50% is), és ez oda vezetett, hogy már fű-fa tömbházépítésbe fogott, mivel a sikert szavatolva látták. Nem csoda, mikor az önköltségi ár valahol 500-600 Euró/nm volt, míg az eladási ár 800-1.000, sőt akár 1500 Eurót is elérte.

Ezek az árak már érezhetően túlzottak voltak, a vevők pedig már nem vettek meg mindent, és, a bővüvő kínálatot kihasználva, válogatósabbak kezdtek lenni. Az eladások stagnáltak, majd esni kezdtek, nyomást gyakorolva az árakra.

Mindezek tetejébe beköszöntött a hitelválság, és egyik hétről a másikra a bankok nem voltak hajlandóak építkezéseket hitelezni. Rengeteg építő cég gondba került, mert nem volt pénzük a munkálatokat befejezni. Kénytelenek voltak mindent olcsóbban adni, hogy pénzhez jussanak, a lakásárak pedig esni kezdetek, érintve a régi és új lakásokat egyaránt. A régi lakásárak esése azzal magyarázható, hogy megjelent és növekedett az új lakások kínálata.

Mondani sem kell, hogy sok új tömbházlakás befejezése és átadása késett, sőt, kérdésessé vált, és az mind a mai napig. Sok vevő kifizette az előleget, amikor még csak a lakás terve létezett, és most vár. Nem tudják mikor kapják meg lakásaikat, és fennáll a veszélye, hogy az építő cég kispórol valamit belőle, hogy lefaragja kiadásait.

Összegezve elmondható, hogy további esés várható az árakban, és csak a tőkeerős cégek fogják túlélni ezt a „természetes szelektálást”. A vevők(akik még nem kötelezték el magukat) mindenképpen jól járnak, úgy az ár mint a választék tekintetében, ami tovább fog bővülni, amint a jelenlegi vihar lecsillapodik.

Ami a házakat illeti, itt nem észlelhető nagy ingadozás, aminek több oka is van. Egyrészt kevesebb az új ház, mert jobban megéri tömbházakat építeni. Tehát a kínálat nem növekszik számottevően.

Másrészt a házakat inkább a jómódú, gazdagabb réteg vásárolja, akik meg tudják engedni maguknak a meglévő árakat, és ezért a kereslet sem csökkent túlságosan. A házak ára tehát valószínűleg ezután is ezen a meglévő szinten marad, főleg a nagyvárosokban.

« vissza

Szólj hozzá!

hírdetések