Az ingatlan előnyei és hátrányai
2008. december 19.

Mint minden befektetésnek, az ingatlannak is vannak előnyei és hátrányai. Sokan elkerülik őket, míg mások az ingatlanokra esküdnek mint a legjobb befektetési eszközre. Természetesen mindenkinek joga van eldönteni, hogy mi a neki legmegfelelőbb befektetési eszköz. Ebben a döntéshozatalban próbálunk segíteni, elemezve az alábbiakban az ingatlanbefektetés tulajdonságait.

Előnyök

Diverzifikálás – A portfóliód diverzifikálásának bizonyított előnyei vannak. Az ingatlan befektetések megtérülései viszonylag kevésbé függnek más befektetésektől, így változatossá teszik a portóliot (a diverzifikálás előnyeiről és hátrányairól egy külön anyagban lesz szó).

Infláció elleni védelem – Az ingatlanbefektetés megtérüléseí közvetlenűl kapcsolódnak a lakók által fizetett bérekhez. Ha a bérleti szerződés lejár, a bérlet újításakor a bérleti díjat szokás emelni. Az ingatlan bevétele gyorsabban növekszik inflációs körülmények közt, megengedve a befektetőnek, hogy megtartsa reális bevételeit.

A befektetés irányítása –az ingatlan egy kézzelfogható vagyontárgy. Ennek eredményeként a tulajdonos módosíthat ingatlanán, emelve ennek értékét. Például kicseréli a tetőt, felújítja a belső és a külső felét stb. A tulajdonosnak több lehetősége van az ingatlana értékének változtatására a másfajta befektetésekkel ellentétben.

Hátrányok

Költséges a vásárlás és a működtetés – Az ingatlanba való befektetés költsége sokkal jelentősebb mint másfajta befektetés. Általában olcsóbb ha nagyobb ingatlant vásárolsz. Olyan, mint a nagykereskedelem: minél többet vásárolsz, annál olcsóbb(viszont abszolút összegben nagy értékről van szó). Az ingatlan működtetése költséges, mert kézzelfogható és folyamatos karbantartást igényel(míg pl. a részvények „karbantartása” legtöbbször egyenlő a nullával).

Teljesítmény felmérése – nem létezik viszonyítási alap amihez a portfólió teljesítményét lehetne hasonlítani. Minden ingatlanportfolió más és más hozamokat képes biztosítani A kockázatot és a megtérülést könnyű meghatározni a részvénypiacon, az ingatlanpiacon viszont sokal nehezebb. Persze ez nem azt jelenti, hogy lehetetlen lenne, de figyelembe kell venni minden portfolió sajátosságát.

Az ingatlanok két módon teremtenek értéket. Az első értékteremtés a bérbe adott ingatlanért kapott bérleti díj. A megtérülést egyszerűen lehet kiszámítani. Csak annyit kell tudnod, hogy mennyi pénzed marad miután minden költséget kifizettél. A második fajta értékteremtés az magának a befektetés értékének az ingadozásából származik. Ebből akkor származhat nyereség, ha megváltozik az ingatlan értéke a piaci kereslet és kínálat következtében, vagy infláció miatt. Ennek kiszámítása sokkal nehezebb, az ingatlan értékének felbecsülését követeli. Ezenkívül csak akkor ölt formát, amikor az ingatlant eladjuk – addig a növekedés csak papíron létezik.

Becslési módszerek

A becsléssel foglalkozó szakképesített személyek számos módszert használnak az értékek megállapításában. A ingatlanok esetében sokszor használják az összehasonlítási módszert. Ez azt jelenti, hogy felértékeléskor megnézik, hogy hasonló ingatlant adtak-e el a környéken, és ha igen, mennyi volt az ára. Ebből arra következtetnek, hogy a meglévő ingatlan is kb. annyit érhet.

Egy másik, ugyancsak gyakran használt becslési módszer a diszkontált készpénzáramlás módszere. Ez valamelyest bonyolultabb, mint az előbbi. Ehhez szükséges minél pontosabban megjósolni egy bizonyos időszakra a várt készpénzáramlást. Ezután diszkontálni(angolul discounting) kell egy elvárt hozamnak megfelelő százalékkal ahhoz, hogy megkapjuk a befektetés jelenértékét.

Tegyük fel, hogy egy ingatlannak, a megvásárás után a pénzáramlása 300 EUR havonta( azaz 3.600 EUR évente), és ez évente 5%-ot emelkedik. Tegyük fel, hogy 5 év múlva az ingatlant eladjuk 100.000 EUR-ért.

Az eredményül kapott pénzáramlás a következőképpen nézne ki:

1.év 3.600 - bérből kapott pénzáramlás

2.év 3.780 - bérből kapott pénzáramlás

3.év 3.969 - bérből kapott pénzáramlás

4.év 4.167 - bérből kapott pénzáramlás

5.év 4.375 - bérből kapott pénzáramlás + 100.000 - eladásból származó pénzáramlás

Ha egy 10%-os hozamot akarunk elérni a befektetésünkön, akkor a fenti készpénzáramlást figyelembe véve az ingatlan jelenértéke kb. 77.045 EUR. Ez magyarán azt jelenti, hogy ez a bizonyos ingatlan, amely szerinted a fenti készpénzáramlást fogja termelni, jelenleg 77.045 EUR-t ér. Persze az említett 10% szubjektív érték, és sok mindentől függhet (p. a hitelre fizetett kamattól, vagy az általad elvárt hozamtól).

Jelzálogfinanszírozás – előny és hátrány egyaránt

Erdélyben (és a környező országokban is) a legtöbben jelzáloghitelből vásárolják az ingatlanokat, mivel nem nagyon van az embereknek megtakarított pénzük. Ez a fajta finanszírozás egy kétélű kard, amivel nagyon csínján kell bánni.

A hitel hatástöbbszöröző ereje egy nagy erő, de hathat úgy jó, mint rossz irányba is.

Az előnye abból származik, hogy az ingatlant felhasználhatod fedezetként a hitel felvételekor, és egy kisebb önrésszel egy drágább ingatlant is képes vagy megvásárolni, így jelentős hatástöbbszörözést tudsz elérni.

Hátránya abból adódik, hogy elveszítheted az ingatlant abban az esetben ha nem tudod fizetni a hitel törlesztőrészleteit. Ezért gondosan ki kell számítani, hogy milyen jövedelemre számíthatsz a következő néhány évben, beleértve a bérbeadásból származó összeget is. Az igazán jó befektetés az, amikor az ingatlan bére fedi a törlesztőrészleteket.

« vissza

Szólj hozzá!