Magyar Mágnás - Gazdag nemzet - Erős nemzet
2019. június 27.
Főoldal · Alapfogalmak · Cash Flow · Gazdag nemzet - erős nemzet   Rólunk · Kapcsolat · Támogass!
Főolal » Ingatlan
Személyes pénzügyek Tőzsde Ingatlan Kvíz Számológép Játék MM iskola
NAPI ÁRFOLYAMOK
1 EUR = 1.136 USD  
1 EUR = 4.720 RON  
1 EUR = 323.436 HUF  
1 USD = 107.675 JPY  
SZAVAZÁS
Szamodra fontosabb a csalad mint a penz?
Igen
Nem
HÍRLEVÉL


Pénzügyi Kézikönyv

Támogasd a Magyar Mágnást!

Bevezetés az ingatlanok világába
2008. december 19.

Az ingatlanba való befektetés hallatán rögtön a saját lakásod jut eszedbe – ami van, vagy ami lesz. Egyeseknek a lakásuk az egyetlen nagy befektetés amit valaha is vállalnak. De belegondoltál-e már abba, hogy egy megvásárolt lakás rögtön bekerül a saját befektetéseid portfoliójába? Ez nem csak egy egyszerű befektetés hanem egyik fontos része a mindennapi életedben és a családod életében.

Szóval egy lakás vásárlása a legnagyobb befektetés egy átlagos ember számára. Emellett vannak más ingatlan befektetések is amelyekkel érdemes foglalkozni. Ezeknek a legfontosabb tulajdonságuk, hogy jövedelmet teremtenek.. A nagy jövedelmet teremtő ingatlanokat általában életbiztosító vállalkozások, nyugdíjtársaságok és az erre szakosodott cégek vásárolnak.Láthatjuk, hogy manapság itt Erdélyben is mennyire fellendült az új tömbházak építése, főleg a nagyobb városokban. Ezeket többnyire nagy cégek, vállakozások, befektetési alapok építik, ritkábban magánszemélyek.

Jövedelemteremtő ingatlanokat magánszemélyek is vásárolnak kisebb panellakások és családi lakások vagy társasházak formájában, amiket utólag lakóknak adnak bérbe.

A befektetési portfolión belül az ingatlan egy alternatív befektetésnek tekinthető. Ez azt jelenti, hogy az ingatlan egy pótlólagos befektetés ami egy részvény, kötvény vagy hasonló értékpapírok portfoliójának kiegészítésére használatos. Persze vannak olyanok is, akik minden pénzüket ingatlanokba fektetik, számukra az ingatlan nem alternatív befektetés.

A fő különbség az ingatlanba és kötvényekbe vagy részényekbe való befektetés között ,hogy az ingatlan befektetése téglákra, földterületre vonatkozik. Ez teszi az ingatlanbefektetést kézzelfoghatóvá a többi befektetéssel szemben. Negatív oldala az, hogy aktív törődést igényel. Ezzel szemben a részvényeket nem kell lekaszálnod, vagy a kötvényeket sem kell lemeszelned.

Mi az ingatlan?

A legegyszerűbb meghatározás: az ingatlan egy kézzel fogható birtok, és az ezzel járó jog. Bővítve a meghatározást, az ingatlanhoz fűződő jogról elmondhatjuk, hogy alapvetően két típusú lehet: tulajdonjog vagy a használati jog .

A tulajdonjog esetén a befektető rendelkezik minden joggal az ingatlan fölött(például szabadon átírhatja más nevére), és köteles vállalnia a kockázatokat és felelősségeket(természeti katasztrófa és az ingatlanadó). Emellett a bérlés(használati jog) csak akkor valósulhat meg, ha a tulajdonos hajlandó bizonyos fizetés fejében ingatlana fölötti jogai egy részét átadni a bérlőnek. Ha kibérelsz egy lakást akkor bérlői jogod van az ingatlan felett. Ha tulajdonodban van egy lakás, akkor tulajdonjogod van a lakás felett. A két jog melett még léteznek mások is, mint például az életfogytiglani haszonélvezet, de ezek ritkábbak.

 

Ingatlanbefektetőként jogok tulajdonába kerülsz az ingatlanvétel által, amiket majd bérbe adhatsz és cserébe megkapod a bérleti díjat.

Gyakran előfordul, hogy hosszútávon földet bérelnek, amire idővel egy ház épűl. A bérlet lejáratával a lakás az eredeti tulajdonos tulajdonába kerül. Tehát a tulajdonos először a haszonélvezeti jogról mond le a bérleti díj fejében, majd tulajdonjogot nyer az új ingatlanban.

Ingatlanpiacok

Amikor egy ingatlanbefektetést tervezel, akkor arra kell választ találnod, hogy anyagi helyzetedhez képest mennyi pénzzel akarsz belépni az ingatlanok világába. Az ilyen jellegű döntéseknek minden bizonnyal komoly következményei lesznek (akár jók akár rosszak) a pénzügyi életedre. A döntésed az is befolyásolja, hogy hogyan teszel szert az ingatlanra.

Az első piac amiben részt vehetsz az a magánpiac. A magánpiacon közvetlen érdekeltségre tehetsz szert egy vagy több ingatlanban. Így a tulajdonodba kerül egy ingatlan amit önmagad működtetnél(vagy fizetnél valakit, hogy működtesse), bért kapnál és hasznot húznál a befektetés árváltozásaiból. Ha például vásárolnál egy ipari épületet amit bérbe adnál egy vagy több személynek, akkor te az ingatlanok magánpiacán szerepelnél. Hasonlóan szerepelhetsz ezen a piacon akkor is ha többen vásárolnátok meg egy ingatlant(azaz társulhatsz a barátaiddal ingatlanbefektetés céljából).

Az ingatlanba való befektetés történhet a tőzsdén keresztül is. Ezen a piacon akkor szerepelhetsz ha nyilvánosan forgalmazott részvényt vásárolsz. Ha egy részvényt vásárolsz, az annyit jelent, hogy egy vállalatba fektetsz be, amelynek tulajdonában egy vagy több ingatlan van, és ezt a részvényesek nevében működteti. Az ilyen jellegű cégek Közép-Kelet Európában még elég ritkák, itt még egyelőre főleg olyan cégek vannak jelen a tőzsdén amelyek ingatlanépítéssel foglalkoznak.Ilyenek Romániában az Impact(IMP) vagy a Imotrust(ARCV). Ennek eredményeként az ingatlanok piacán való részvételed közvetett. A birtokolt részvényekért a cég osztalékot fizet a részvényeseknek. A vállalat minden vagyonnövekedése vagy vagyoncsökkenése megnyilvánul a részvényeiben és a kiosztogatott osztalékban.

Az ingatlanbefektetések tulajdonságai

Egyik pozitív tulajdonságuk az, hogy viszonylag állandó pénzáramlást biztosítanak. Ezek a hozamok a készpénzáramlás(cash flow) és a tőkenövekedés ötvözete. Ilyen értelemben nyugodtan hasonlíthatjuk őket a kötvények és részvények ötvözetéhez is, hiszen van egy rendszeres jövedelmet termelő részük(a bér), valamint egy értéknövekedési potenciáljuk is.

Az ingatlan éves hozama közvetlenül kapcsolódik a lakóktól beszedett bér mértékével, ebből levonódik a tulajdon működtetésének költsége és a finanszírozási kiadások(pl. ha hitelből vásároltuk az ingatlant). Most értheted, hogy mennyire fontos az, hogy mindig foglalt legyen az ingatlanod. Ha túl sok bérlőt veszítesz el, nem lesz elegendő bevételed amivel a lakás költségeit fedezd. Tulajdonképpen a piactól függ, hogy mennyire tudod „telve” tartani az ingatlanaid; ez nem más mint a piac kereslete és a kínálata az olyan ingatlanokra mint amilyent te szeretnel kiadni. Gyengébb piacokon(kisvárosok), ahol túlkínálat van, vagy gyenge kereslet, kénytelen vagy alacsony bért megállapítani. Ilymódón alacsonyabb bér melett egyértelműen kisebb a bevételed. A befektetés hozama viszont nem feltétlenül lesz alacsonyabb, hiszen ez függ a befektetés mértékétől is.

Ami az ingatlan értékének növekedését illeti, ha a felértékelő szakember úgy gondolja, hogy a tulajdonod többet ér(tehát többre értékeli fel), mint amennyiért vásároltad, akkor egy pozitív tőkenövekedést értél el. A felértékelő szakember szolgáltatását leginkább akkor szokták igénybe venni, amikor a vásárló bankhitelhez folyamodik. Ilyenkor a bank csak úgy folyósít hitelt, ha megkapja jelzálogba a szakember által felértékelt ingatlant. Persze az értéknövekedés nem szakember-függő, hiszen el lehet adni az ingatlant a vételi árnál magasabban felértékelés nélkül is.

Az ingatlanbefektetések hozamának nagymértékű változása főleg az értéknövekedésnek illetve az érték csökkenésnek tudható be. A bérek meglehetősen stabilnak mutatkoznak, míg az értékek többet ingadoznak. A teljes hozam változása valahol a kettő között van.

Jellemzők , melyek az ingatlant egyénivé teszik más befektetésekkel szemben:

Nincs időhatár

Eltérően a kötvénytől, melynek van egy leszögezett érettségi időpontja, egy ingatlan részvénynek vagy befektetésnek nincs teljes érettségi pontja. Európában nem szokatlan, hogy a befektetők 100 éven túl is megtartsák a tulajdonukat. Az ingatlan ezen tulajdonsága alapján a tulajdonos hosszú távra is tervezhet, vásárolhat, végrehajthatja üzleti tervét, és bármikor rendelkezhet a tulajdonnal.

Kézzelfogható

Az ingatlan valódi. Meglátogathatod a befektetésedet, beszélhetsz a lakóiddal, és büszkélkedhetsz vele a családodnak és barátaidnak. Láthatod és megérintheted. Ezen jellemző egyik eredménye, hogy bizonyos fokú fizikai irányítással rendelkezel a befektetésed fölött – ha valami baj van vele, megpróbálhatod megjavítani. Nem teheted ugyanezt részvénnyel vagy kötvénnyel.

Irányítani kell

Mivel az ingatlan kézzelfogható, rendszeresen igazgatásra szorul. A lakók panaszait figyelembe kell venni. A tereprendezést kezelni kell. És mikor az épület öregedni kezd, újítani kell.

Az információhoz nehezebb hozzáférni

Ez azt jelenti, hogy információ-asszimetria áll fenn a piacon résztvevők között, ami megengedi, hogy nagyobb profithoz jussanak azok, akik különleges információval, szakértelemmel vagy forrásokkal rendelkeznek. Ezzel ellentétben, a nyilvános részvénypiacok sokkal hatékonyabbak – az információ hatékonyan szét van szórva a piacon résztvevők között, és azok, akiknek bizalmas információi vannak nem kereskedhetnek ezzel az információval. Az ingatlanpiacokon az információ a király, és ez lehetővé teszi a befektetőnek olyan lehetőségek meglátását, melyek máskülönben nem mutatkoztak volna meg.

Magas adás-vételi költségek

Az ingatlannak magas vásárlási és eladási költsége van. A vásárlásokon ingatlanügynöki díjak, ügyvédi és közjegyzői díjak, felmérési díjak és sok más kiadások vannak, melyek megnövelhetik a tényleges vásárlási árat, jóval azon összeg fölé, melyet az eladó kapni fog. Eladáskor az eladó is fizet ügynöki jutalékot azért, hogy az ingatlant az ügynök árulja. Az ingatlankereskedés magas költségei miatt gyakoriak a hosszabb tulajdonlási időszak és a spekuláció ritkább, mint a részvények esetén (ez persze nem azt jelenti, hogy nem lehet az ingatlannal spekulálni – nagyon is lehet).

Alacsonyabb likviditás

Az ingatlanos cégek részvényeit kivéve, az ingatlankereskedésnek nincs egy közös piaca. Ez nehezíti az ingatlan eladását, nehezebb vevőt találni. Egy lényeges időkiesés lehet aközött, amikor eldöntötted, hogy eladni kívánod a tulajdont és amikor ténylegesen el lesz adva – altalában néhány hónap.

Bérlők minőségének fontossága

Egy bevételt termelő ingatlan értékelésekor fontos figyelembe venni bérlőket is. Azért, mert mikor megvásárolod az ingatlant, két dolgot veszel meg: az ingatlant magát és a lakóktól származó készpénzáramlást. Ha a lakók hajlamosak a havi bér kifizetésének elmulasztására, magasabb a befektetés kockázata.

Helyezés

Amint jól tudjuk, az ingatlanok 3 legfontosabb jellemzője: a helyezés, a helyezés és ... a helyezés. Ez mindig is így volt, és így is fog maradni.

« vissza

hírdetések