Ingatlan típusok
2008. december 19.

Amikor ingatlanba fektetsz, fontos megfigyelni az illető ingatlan tulajdonságait mivel ennek teljesítménye befolyásolja a befektetésed teljesítményét.

Az alapul szolgáló ingatlan ismertetőjelei közül a legfontosabb az ingatlan típusa. Amikor vásárlásra készülsz választhatsz lakások, bevásárlóközpontok, raktárak, irodák valamint föld vagy ezek kombinációja közt.

Minden egyes ingatlannak több tulajdonsága van amitől a teljesítménye függ. Nem számíthatsz arra hogy egy ingatlan csak azért fog jól működni majd egy piacon mert egy teljesen más típusú ingatlan is jól működik ugyanott. Azt sem feltételezheted, hogy egy bizonyos ingatlan jól fog teljesíteni csak azért mert valamikor az ilyen ingatlan jól teljesített. Tehát a lényeg az, hogy mindig nagyon körültekintőnek kell lennünk, megfontolva minden ingatlanvásárlást.

Milyen ingatlanba fektessek?

Négy típusú jövedelmező befektetés létezik: irodák, kiskereskedések, ipari épületek és lakóingatlanok. Ugyanakkor az ingatlanbefektetésekhez szoktuk sorolni a telekvásárlást is. Létezik sok más kevésbé gyakori befektetés, mint például hotelek, kisebb raktárak, parkolók stb. A fő jellemzője ezeknek a befektetéseknek az, hogy készpénzáramlást(cash flow) teremtenek. Azaz rendszeresen termelik a pénzt.

Nem jövedelmező befektetések lehetnek a telkek, saját ház, nyaralók vagy üres kereskedelmi épületek. Meg kell jegyezned azt, hogy a nem jövedelemteremtő befektetés nem hoz számodra semmi bért vagy készpénzáramlást, emiatt az egyetlen nyereség a tőkefelértékelődés lesz(megnő az értékük és eladod).

Irodák

Az irodák vezérhajónak tekinthetők rengeteg ingatlandulajdonos számára. Ezek az irodák és irodaházak a legjövedelmezőbbek típusú ingatlanok, elhelyezkedésük általában a nagyvárosok központja vagy jó negyedje.

Alapvetően az iroda az irodai dolgozók legfontosabb igényeit elégíti ki. A tipikus irodai munkás pénzügyi vagy hasonló munkakörrel rendelkezik, mint például könyvelés, biztosítás, szolgáltatások, menedzsment és adminisztráció. Ahogy ezen szellemi munkák iránti igény nő a piacon, nőni fog az igény a irodák iránt is.

Az irodák bérei nagyon változóak lehetnek, mert a piac érzékeny a gazdaság teljesítményére. Egy hátrányuk az, hogy az irodaházaknak magasak a működtetési költségei, úgyhogy ha elveszítesz egy bérlőt, kérdésessé válik a megtérülés. Viszont, a gazdasági fellendülések idején az irodák rendkívül jól teljesítenek, mert az irodákra való magas igény emeli az árakat, ugyanakkor sok időbe telik újabb irodaházak építése(ami majd leveri valamelyest a béreket).

Kiskereskedelmi tulajdon

A kiskereskedelmi tulajdonnak(kisüzletnek) több változata van, nagy bevásárlóközpontoktól egyszerű kis bérelt épületekig. Ami jelenleg jó befektetésnek bizonyulhat az pl. a tömbházak földszinti lakásának megvásárlása és bérbe adása egy üzlettulajdonosnak. Így nagyobb bért lehet érte elkérni, mintha lakásként lenne bérbe adva.

Az üzlethelyiségek iránti keresletnek több befolyásoló tényezője van. Ezek közül a legfontosabbak: a helyszín, láthatóság, népsűrűség, népességnövekedés és az átlagjövedelem. Gazdasági szempontból nézve, ezek főleg akkor teljesítenek jól ha a gazdaság is jól teljesít (szoros az összefüggés köztük).

Az üzlethelyiségek által termelt jövedelem stabilabbnak tekinthető az irodákénál. Ennek egyik oka az, hogy a bérletek általában hosszabbak és a kiskereskedők nem hajlandóak annyira vándorlásra. A másik oka pedig az, hogy a kis üzletekben forgalmazott javak iránti kereslet nem feltétlenül rugalmas az átlagjövedelem alakulásával (pl. az élelmiszerboltnak mindig lesznek eladásai, még akkor is amikor az átlagjövedelem csökken).

Az ipari tulajdon

Amikor az ipari jellegű tulajdonokról beszélük, itt Kelet-Európában elsősorban a kommunizmus alatt felépített, rendszerváltáskor elhanyagolt épületegyütteseket értjük, amelyeket lassacskán újra igénybe veszik a vállalkozók.

Az átlagos ingatlanbefektetőnek az ipari tulajdon általában amolyan mellékes befektetése. Általában kisebb befektetéseket igényelnek, kevesebb menedzseléssel és kisebb költségekkel működnek mint az irodák vagy a lakóingatlanok.

Többfajta ipari tulajdon létezik az épület használatának módozatától függően. Az épületeket lehet például raktározásra, termelésre vagy akár kutatásra-fejlesztésre is használni. Egyes ipari ingatlanoknak lehet külön irodai részlege is, amit akár külön is lehet üzemeltetni (és bérbe adni).

Az ipari tulajdon pár figyelembe vehető tényezője a funkcionalitás(mint példáúl a fedélzet, magasság), elhelyezkedés, épület felépítése, felszereltsége. Bizonyos használati célokra a külső vagy befedett udvar jelenléte fontos.

Többlakásos házak és tömbházak/panell-lakások

Általában lakóingatlanoknak a legbiztosabb megtérülésük, mivel bármilyen is a gazdasági környezet vagy helyzet, az embereknek szükségük van egy lakóhelyre. A normális piacokon a lakóhelyek kereslete magas és stabil szinten áll. Egy másik ok ezek sikerére az, hogy egyetlen bérlő elvesztése minimális hatással van a nettó jövedelemre(míg ha elveszítesz egy bérlőt bármilyen másik fajta tulajdonból, a negatív hatások sokkal jelentősebbek lehetnek, hiszen nehezebb újabb bérlőt találni).

A legtöbb lakóingatlan esetében a bér egy nettó jövedelemnek számít, ami az jelenti, hogy a működtetési költségek nagy részét át lehet adni a bérlőnek. Ez egy fontos dolog, hiszen minden ingatlannál merülhetnek fel (és merülnek is) előre nem látott költségek. Persze a költségek kifizetése(pl. zár, kilincs, kagyló, csapok, csövek cseréje) megállapodás tárgya lehet, tehát akár a tulajdonos is állhatja ezeket.

Tulajdonképpen Erdélyben az ingatlanbefektetések legnagyobb részét főleg a tömbházlakások (nem annyira a többapartmanos házak, bár ilyenek is vannak) képezik. Főleg a nagyvárosokban és egyetemi központokban(Kolozsvár, Temesvár, Iasi, Bukarest) éri meg befektetni, mert itt mindig nagyon sok a potenciális bérlő, és aránylag magasak a bérek.

A föld mint befektetés

A telkek befektetésként való kezelése Romániában aránylag egy új, néhány éves jelenség. A rendszerváltás után az emberek rengeteg államosított földet kaptak vissza, és egyszerűen nem tudtak mit kezdeni vele. Évekig pótom áron lehetett földet vásárolni majdnem akárhol, mert mindenki csak mezőgazdaságra gondolt, amikor földről hallott.

Viszont az utóbbi 5-7 évben a földek ára nagyon megugrott, főként a nagyvárosokban és ezek környéken, ahol masszív építkezések vannak folyamatban. A telkek inkább spekulációra valók és nem hosszú távú befektetésre. Nem szabad figyelmen kívül hagyni, hogy a földek (főként a mezőgazdasági) ára még mindig az uniós átlag alatt vannak, ezért van lehetőség további értéknövekedésre.

Fontos, hogy a földre nem jellemző a jövedelemteremtés(készpénzáramlás), bár ezeket is bérbe lehet adni mezőgazdálkodással foglalkozóknak. A bérek nem túl magasak – egyelőre.

Ugyanakkor itt érdemes megjegyezni, hogy az utóbbi időben a magyar termőföld nagymértékben külföldiek kezébe került, és ez sajnos tovább folytatódik napjainkban is. Ha egy mód van rá, csak magyarnak adj el földet(ha már el kell adni), mert ez a biztosíték arra, hogy a gyerekeinknek is lesz mit enni és nem kell majd külföldi cégektől vásárolni a mi földjeinken megtermelt élelmet.

« vissza

Szólj hozzá!