Ingatlant megvenni és bérbe adni - egyszerű?
2010. április 1.

Az ingatlanba való befektetés sokak számára vonzónak és egyszerűnek tűnik. Megveszed az ingatlant (általában egy 2 vagy 3 szobás tömbházlakást valamelyik egyetemi városban), kiadod bérbe és máris jön a pénz. Mégis, vannak dolgok, amelyekre érdemes odafigyelni, mielőtt valaki egy ingatlanba fektetne. Az alábbiakban néhány ilyen apróságra hívjuk fel a figyelmet.

A bérbe adott ingatlan előnyei

Az ingatlan megfogható, tapintható. Sokan nem szeretik olyanba fektetni a pénzüket, amit nem látnak (pl. értékpapírok, részvények), és szívesebben vásárolnak “valós” eszközöket. Az ingatlanok mindig is értékesek voltak, és valószínűleg azok is maradnak továbbra, ezért  jól esik időnként megnézni, körbejárni, igazgatni őket. Az ingatlan kézzelfogható valami, az ember tudja, hogy hol a pénze. Az ingatlant lehet meszelni, fúrni, törni, toldani - az értékpapírokról nem mondható el ugyanez.

Értéknövekedés – általában az ingatlanok értéke idővel növekedik. Azért általában, mert semmi garancia nincs arra, hogy ez mindig így lesz, sőt néha még értékvesztés is bekövetkezhet (mint pl. gazdasági válságok idején). A jó helyen, jó karban levő ingatlanok értéke viszont meg szokott növekedni idővel, ez tény. Ezért ingatlanvásárláskor lehetőleg jó városrészben, jó negyedben vásárolj ingatlant, hogy az értéknövekedésben részed lehessen. Az értéknövekedés sokszor az infláció következménye, ezért ajánlott az inflációt szemmel tartani.

Hatástöbbszöröző erő – a bérbe adandó ingatlant hitelből is meg lehet vásárolni. Ez azt jelenti, hogy elég, ha rendelkezel egy bizonyos önrésszel, és a bankból hitelt vehetsz fel a különbözetre, a teljes árig. Ezáltal rendelkezel a teljes ingatlannal, részesedhetsz az általa termelt teljes jövedelemmel, bár csak egy részét fizetted ki a saját pénzedből. Ezenkívül a hitel fedezetét általában maga a vásárolt ingatlan képezi, tehát nem kell a saját vagyonodat felhasználd fedezetként – így nem veszítheted el csak legfeljebb az adott ingatlant (a saját lakásod, vagyonod megmarad, védve van).

Rendszeres jövedelem – itt arról a jövedelemről beszélünk, ami megmarad a havonta kapott bérből, miután a hitel havi törlesztőrészletét kifizetted. Ez egy olyan havi készpénzáramlás, amiért nem kell megdolgoznod.

Ez az eljárás (megveszed hiteltből, kiadod bérbe, és a havi bér több mint a havi törlesztés) főleg az Egyesült Államokban volt népszerű, még a gazdasági válság előtt. Ennek fő oka a nagyon olcsó hitel volt és a viszonylag magas bérek. Itt nálunk a Kárpát medencében a hitelek mindig drágábbak voltak (most is azok) mint nyugaton, ezért az említett példa nem mindig követhető.

Ennek ellenére ha már azt el tudjuk érni, hogy a bér fedezze a havi törlesztést, már az is jónak számít, hiszen így a lakás kifizeti önmagát. Minálunk is vannak olyan esetek, hogy a bér meghaladja a havi hiteltörlesztést, azonban ezek többnyire olyan helyzetek, ahol az önrész jelentős volt (tehát kevesebb hitelre volt szükség).

A bérbe adott ingatlan hátrányai

Kiadások – az ingatlanban bármikor tönkremehet az ajtó, ablak, tv és még sok minden. Ezeket javítani kell, vagy esetenként kicserélni. Sajnos majdnem lehetetlen minden ilyen jellegű költségre felkészülni, ezért sokszor váratlanul érik a tulajdonost. Csöveket, szőnyeget cserélni, meszelni – nem jelentenek óriási költségeket, viszont ha váratlanul jönnek, ki tudják borítani bármelyik tulajdonost. Nem beszélve komolyabb kiadásokról, amelyek bár ritkábban, de előjöhetnek (pl. tetőcsere, alap megerősítése).

Ha ezeket a problémákat nem tudod (vagy nem akarod) megoldani, előbb-utóbb bérlő nélkül maradsz. Ilyenkor még az eladás sem ajánlott, hiszen áron alul kellene eladni az ingatlant (nem tudsz jó árat kérni érte, mert a vevő is látja, hogy meszelni kéne, csepeg a víz stb), tehát nem éri meg.

Rossz bérlők – amikor bérbe adod az ingatlant, próbálsz tisztességes és fizetőképes bérlőket befogadni. Ez nem mindig sikerül. Könnyen előfordulhat, hogy a bérlők rendetlenek, rongálnak a lakásban, vagy nem tudják fizetni a bért. Amikor már 2-3 hónapja nem fizettek, nincs más választásod, ki kell tegyed őket a lakásból. Van amikor ez nem megy egyszerűen, és pereskedni kell a bérlőkkel, ami újabb fejfájás forrása.

Egyszóval, mielőtt kiadnád az ingatlant, nézd meg jól, hogy kivel van dolgod.

Számítani kell még egy hátránnyal: lesznek időszakok, amikor a lakás nem lesz kiadva, tehát üresen áll. Sokan azzal számolnak, hogy az év minden hónapjában lesz bérlő, fel se merül bennük az, hogy esetleg másként is lehet. Olyankor viszont nem jön pénz, és az esetleges hitelt más forrásból kell kifizetni – erre fel kell készülni és egy tartalékalapot létrehozni.

Összegezve a dolgokat, nem túl nagy ördöngösség a hátrányokat lecsökkenteni és az előnyöket minél jobban kihasználni. A lényeg, hogy józanul kell gondolkodni, ne legyenek túlzott elvárásaid (pl. 100%-os foglaltság) és becsüld meg a jó bérlőket. A jó bérlő hosszú távon sokat ér, és nem kell lenyúzni róla a bőrt (folyton emeled a bért), mert akkor elmegy.

Bitai László

« vissza

Szólj hozzá!