Magyar Mágnás - Gazdag nemzet - Erős nemzet
2017. november 22.
Főoldal · Alapfogalmak · Cash Flow · Gazdag nemzet - erős nemzet   Rólunk · Kapcsolat · Támogass!
Főolal » Ingatlan
Személyes pénzügyek Tőzsde Ingatlan Kvíz Számológép Játék MM iskola
NAPI ÁRFOLYAMOK
1 EUR = 1.174 USD  
1 EUR = 4.655 RON  
1 EUR = 312.906 HUF  
1 USD = 112.485 JPY  
SZAVAZÁS
Szerinted képes vagy a piaci átlagnál nagyobb hozamot elérni?
Igen.
Eddig nem jött össze...
HÍRLEVÉL


Pénzügyi Kézikönyv

Támogasd a Magyar Mágnást!

Románia ingatlanpiaca 2009-2010-ben: rövid áttekintés
2010. július 8.

Már júliust írunk és az idei esztendő első felének elteltével talán meg lehet kockáztatni néhány következtetés levonását az ingatlanpiac alakulásáról..

 

Lássuk előbb az átfogó képet: tavaly a román gazdaság 7%-ot esett, és a külföldi tőkebefektetések megfeleződtek, csupán 4.9 milliárd eurót tettek ki. A munkanélküliség folyamatosan nőtt 2009-ben, és ez folytatódik az idén is, főleg ha a közszférában várható elbocsátásokra gondolunk. A kormány megszorító intézkedéseket próbál bevezetni a költségvetéshiány csökkentése érdekében. Miután a nyugdíjcsökkentéseket alkotmányellenesnek minősítette az Alkotmánybíróság, a kormány AFA-növeléshez folyamodik, ami július 1-től 24%-os lesz. Az éves infláció év végén 4.7% körül mozgott, a várható érték 2010-re azonban már 7-8%, az ÁFA emelkedés miatt.

 

Lakások

A Colliers becslései alapján 2009 végén a piacon 9 ezer eladatlan új lakás várakozott vevőkre, ebből 6 ezer lakás 35 projekt keretében csoportosult. Mondani sem kell, hogy a gazdasági válság beálltával gyakorlatilag senki sem kezdett új építkezésekbe a tavalyi év folyamán. Sok ingatlanfejlesztő nehézségbe került, mivel nem sikerült befejezniük a megkezdett ingatlanokat.

 

Főleg a 2008 folyamán népszerű, már terv alapján eladott ingatlanok projektek vezettek bukáshoz. A válság előtt oly nagy volt a kereslet az új lakások iránt, hogy sok vásárló hajlandó volt meg a lakás elkészülte előtt (csak a tervek alapján) nagy előleget fizetni a fejlesztőknek, akik ebből a pénzből építették fel a tömbházakat. Csakhogy a válság után az előleget fizetők száma drámaian lecsökkent (nem kaptak hitelt a banktól), és az elkezdett építkezések félbemaradtak – akik pedig előleget adtak, most perelhetnek a pénzükért.

 

A kereslet csökkenése 2009-ben kb. 50%-os volt az előző évhez képest, annak ellenére, hogy a kormány az „Első ház” programmal próbálta ösztönözni a keresletet. A program keretében az első ingatlanukat vásárolni szándékozók előnyös kamattal juthattak hitelhez. A 2010-es kereslet és kínálat hasonló a tavalyhoz, nincsenek erős kilengések egyik oldalon sem.

 

Ami az árakat illeti, ezek 15-20%-kal csökkentek 2009-ben, ami 1300 eur/m2-t jelent országos átlagban. Az idén az árak tovább csökkentek, és Kolozsváron például már nem ritkaság 1000 eur/m2 alatt is látni eladó lakásokat. Mivel télen általában jobban csökkennek az árak (elfogy az emberek pénze), a legjobb vásárlási időszaknak 2011 tavasza ígérkezik.

 

Az irodaépületek piaca

2009-ben az irodaépületek kínálata nagyott nőtt, hisz elkészült kb. 400 ezer négyzetméternyi modern irodai épület, elérve összesen az 1.2 millió négyzetmétert. A tavaly átadott irodaépületek többségének építése 2007-2008-ban kezdődött, még a válság előtti lázban. 2009-ben összesen 90 ezer m2 irodahelyiségre kötöttek bérszerződést (beleértve lejárt szerződések felújítását is), ami 60%-os csökkenést jelent 2008-hoz képest.

 

A gazdasági esés következtében az irodahelyiségek 18% állt üresen a tavalyi év végén, szemben a 2008-as 3%-kal és a 2007-es 0%-kal. Az esés szembeötlő, főleg ha számításba vesszük azt is, hogy a fizetett bérek átlagban 10-15%-kal estek, beesve a 20 euró/ m2 –es pszihológiai érték alá.

 

Mi várható?

Idén újabb kb. 200 ezer m2 felületnyi irodaépület fog elkészülni (többnyire 2009-ben elhalasztott munkálatokról van szó). Ez majd tovább erősíti a bércsökkenések irányzatát, amelyek feltehetően újabb 10-15%-ot fognak esni. Feltehetően az üresen álló irodahelyiségek mértéke eléri majd a 23-25%-ot. Ezek után hosszú távon egyensúly állhat be a piacra, mert jelenleg nincsenek elkezdve nagyobb építkezések, és a kínálati oldalon egy ideig stagnálás várható.

 

Üzlethelyiségek és bevásárlóközpontok

A nehéz gazdasági helyzet következtében a lakosság fogyasztása is értelemszerűen esett, ezért az üzletláncok is próbálják optimizálni üzleti hálozatukat. Ez tulajdonképpen annyit jelent, hogy a kevésbé nyereséges és veszteséges boltjaikat bezárják. 2009-re sok cég jelentett üzletnyitást, azonban legtöbbjük meggondolta magát (esetleg elhalasztották 2010-re) érthető okokból.

 

Országos szinten az év folyamán a kínálat csökkent két bevásáróközpont bezárásával (Szebenben a Trident és Brailan az Armonia), azonban növekedett a meglévő bevásárlóközpontokban tapasztalható üresedéssel – sokan nem bírták fizetni a bért és bezártak. A Colliers becslései szerint a meglévő központokban levő üres helyiségek kb. 128 ezer m2 –t tesznek ki és kb. 209 ezer van elkészülőben, 2010 és 2011-es befejezéssel.

 

Tavaly, az üzletek a gazdasági esés következtében próbáljék csökkenteni kiadásaikat – újratárgyalják a bérszerződéseket és a veszteséges boltokat bezárják. Ennek ellenére egyesek nem voltak képesek fizetni hiteleiket, és csődbe mentek.

Az említett gondok miatt 2009 első felében kicsi volt a kereslet az üzlethelyisegek iránt, azonban az év második felében a kereslet megnőtt. Tehát akik túlélték az özönvizet, terjeszkedni próbáltak.

 

További keresletnövekedés várható az idén is, viszont ez nem lesz oly mértékű, hogy a béreket növelje. A bérek nagyot estek tavaly, mikor mindenki próbálta újratárgyalni a szerződéseket – ezek az alacsony bérek még érvényben vannak, bár sok esetben csak 6-12 hónapra szólnak. Feltehetően mikor ez a periódus lejár, az árak továbbra is ezen a szinten maradnak, hiszen nem történt jelentős javulás a gazdaságban. Az erős és pénzzel rendelkező cégek erős alkuhelyzetben vannak az üzlettulajdonosokkal szemben, akik kénytelenek és hajlandóak különböző kedvezményeket felajánlani nekik.

 

Ipari ingatlanok

A 2009-es év nem mondható túl eseménydúsnak ebben a szegmensben, kevés ipari ingatlan készült el. A válság miatt a fejlesztők nem kezdtek bele új építkezésekbe, és a már megkezdetteket is abbahagyták a csökkenő kereslet miatt (tavaly kevesebb mint 100 ezer m2 helyiséget béreltek ki, ami kevesebb mint fele a 2008-as értéknek. Itt főleg logisztikai parkokról, épületekről van szó, mint pl. raktárak, lerakatok.

 

Mivel a kínálati oldalon az idén sem történtek számottevő változások, meglehet, hogy a gazdasági kilátások lassu javulása következtében az év végére a meglévő helyiségek kihasználtsága megnő és akár hiány is keletkezhet. Ez oda vezethet, hogy később a tulajdonosok kevésbé lesznek engedékenyek, ezért most van a legjobb idő jó béreket kicsikarni tőlük. Ez főleg a kisebb igényű cégeknek sikerülhet, amelyeknek megfelelnek a kisebb helyiségek (3000 m2 –ig), mert ezekből nagyobb a kínálat, és ezért akár 10-15%-kal olcsóbban is bérelhetnek a tavalyhoz képest. A nagyob területű helyiségek azonban továbbra is ritkák, ezért az árak is stabilabbak maradtak.

 

2010-ben kell elkészüljön Ploiesti-en egy 30 ezer m2 –es modern raktáregyüttes, amit az Unilever már előre le is foglalt magának. Temesváron szintén elkészülőben van egy 12 ezer m2 –es complexum, Timisoara Airport Park néven, amit tavaly kezdtek el építeni.

 

Telkek

A telkek iránti kereslet drasztikusan csökkent 2009-ben, és csk az év vége felé kezdett mozogni valamelyest a piac, persze jóval alacsonyabb árakon mint azelőtt.  Meg kell jegyezni, hogy a kereslet csökkenésének oka bizonyos mértékben a bankoknál is keresendő, akik nem akartak hitelt adni telekvásárlásra és többnyire nem volt hajlandók a telkeket fedezetként beszámolni.

 

Nehézkessé tette a telkek eladását az is, hogy a legtöbb telket jelzálog terheli, aminek értéke több, mint amennyit a lehetséges vevők fizetnének a telekért. Az eladó tehát megpróbálja a telek eladésával törleszteni a hitelt (és egyben a jelzálogot), csakhogy a hitel több, mint amennyit a telek ér mai áron. Emiatt sok telektulajdonos inkább befektetőket keres, akikkel társulva együtt epítsenek valamit a telekre.

 

Manapság még mindig nem jellemző a nagy kereslet a telkek iránt, inkább csak a spekulánsok keresnek, megszorult eladókra vadászva. Ez a helyzet nagy valószínűséggel az idén nem fog sokat változni, mert nagy javulás a gazdasági helyzetben és a hangulatban nem várható. Talán 2011-ben.

 

 

Bitai László

 

« vissza

Szólj hozzá!

hírdetések